Cómo comprar y vender tiempos compartidos y planes vacacionales

La idea de ser propietario de una casa de vacaciones puede parecer atractiva, pero la responsabilidad que implica durante todo el año — y los gastos que acarrea — tal vez no le resulte tan tentador. Una alternativa puede ser comprar un tiempo compartido o un plan vacacional. La Comisión Federal de Comercio (FTC, por su sigla en inglés), la agencia nacional de protección del consumidor, le recomienda que si está considerando la posibilidad de comprar un tiempo compartido o un plan vacacional, es conveniente que estudie bien el tema antes de tomar una decisión. Si no actúa con cautela, podría atravesar un tiempo difícil para vender su tiempo compartido.

Los conceptos básicos para comprar un tiempo compartido

Existen dos opciones básicas de propiedad vacacional: los tiempos compartidos — también llamados multipropiedad — y los planes vacacionales por turnos o intervalos de uso. El valor de estas dos opciones reside en su utilización como lugar de vacaciones y no como inversión. Debido a que hay una gran disponibilidad de unidades de tiempo compartido y planes vacacionales, el valor de reventa de su opción vacacional tiende a ser bastante más bajo que el monto que usted haya pagado. Ambas opciones, tiempo compartido o plan vacacional, requieren el pago de un precio inicial de compra y cuotas periódicas de mantenimiento. El precio inicial de compra puede pagarse al contado o en cuotas; los gastos periódicos de mantenimiento es probable aumenten cada año.

Título de propiedad de la unidad de tiempo compartido. En el sistema de tiempo compartido, usted puede ejercer el derecho de propiedad de la unidad vacacional por el resto de su vida, por la cantidad de años establecidos en su contrato de compra, o hasta que la venda. Su derecho de propiedad sobre la unidad es considerado legalmente como propiedad inmobiliaria. Usted compra el derecho a utilizar una unidad específica durante un período específico de tiempo cada año, y usted puede alquilar, vender, intercambiar o legar en herencia su unidad de tiempo compartido específica. Usted, junto con los demás propietarios del tiempo compartido, son los propietarios del complejo vacacional.

A menos que haya comprado el tiempo compartido al contado, usted tendrá que pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Cualquiera sea la modalidad de pago de su unidad de tiempo compartido, usted también deberá pagar un cargo anual de mantenimiento; los impuestos a la propiedad inmobiliaria pueden ser otro gasto facturado por separado. Los propietarios comparten el uso y el mantenimiento de las unidades y de las instalaciones de uso común del complejo vacacional – comúnmente llamado resort. Por lo general, se conforma un consorcio o asociación de propietarios que se ocupa de la administración del complejo de unidades vacacionales. Los propietarios de las unidades de tiempo compartido eligen a los miembros del consorcio administrativo y ejercen control sobre los gastos y el estado de conservación de la multipropiedad vacacional, y también se encargan de elegir la compañía administradora del complejo vacacional.

“Derecho de uso” de la opción del intervalo vacacional. En esta opción, el promotor del desarrollo inmobiliario es el propietario del complejo vacacional compuesto de unidades o condominios. Cada condominio o unidad se divide en “intervalos” o “turnos” — ya sea en semanas o su equivalente en puntos. Usted compra el derecho de usar un intervalo de tiempo en el complejo vacacional por una cantidad determinada de años — habitualmente entre 10 y 50 años. Su derecho de propiedad es considerado legalmente como propiedad personal. Es posible que no se hospede todos los años en la misma unidad del complejo vacacional. Además de pagar el precio del derecho de uso de un intervalo o turno, usted también paga un cargo anual de mantenimiento, que probablemente aumentará cada año.

Dentro de esta opción de “derecho de uso” hay varios planes que pueden afectar el tipo de usufructo de una unidad:

  • Opción de tiempo fijo o flotante. En la opción de tiempo fijo, usted compra la unidad para usarla durante una semana específica del año. La opción de tiempo flotante le permite utilizar la unidad durante una temporada determinada del año reservando por adelantado la semana específica en que desea utilizarla; generalmente, las confirmaciones se otorgan de acuerdo a la fecha de recepción de las solicitudes de reserva.
  • Propiedad fraccionada. En esta opción, en lugar de comprar una semana de estadía anual, usted compra una mayor cantidad de tiempo vacacional, generalmente por un período de hasta 26 semanas.
  • Propiedad bienal. Usted usa la unidad vacacional una vez cada dos años.
  • Ocupación parcial (lockoff o lockout). Usted ocupa una parte de la unidad y ofrece en alquiler o intercambio el resto de la unidad. Por lo general, estas unidades están compuestas de dos o tres dormitorios y tienen más de un baño.
  • Planes vacacionales de programas de puntos. Usted compra cierta cantidad de puntos y los intercambia por el derecho de utilizar un intervalo de tiempo en uno o más complejos vacacionales. En un plan vacacional de este tipo (también llamados clubes vacacionales), la cantidad de puntos necesarios para utilizar un intervalo varía de acuerdo a la duración de la estadía, el tamaño de la unidad, la ubicación del complejo vacacional y el momento del año en que desee usar la unidad.

Antes de comprar un tiempo compartido

Cuando calcule el costo total de un tiempo compartido o plan vacacional, incluya los pagos de las cuotas hipotecarias y los demás gastos, por ejemplo, el costo del viaje, los cargos de mantenimiento y los impuestos anuales, los costos de cierre de la operación, las comisiones de los agentes inmobiliarios y los cargos financieros. Los cargos de mantenimiento — también llamados expensas — pueden aumentar a una tasa igual o superior al índice de inflación, por lo tanto, pregunte si en su plan se establece un límite máximo para el incremento. Usted debe pagar los cargos, los gastos y los impuestos tanto si usa como si no usa la unidad.

Para que le sea más fácil evaluar la compra de un tiempo compartido o plan vacacional, compare el monto total de todos estos costos con lo que pagaría por alquilar un alojamiento similar con comodidades equivalentes en el mismo lugar durante el mismo período del año. Si determina que la compra de un tiempo compartido o plan vacacional le resulta conveniente, su próximo paso es buscar y comparar.

  • Evalúe la ubicación y calidad del complejo vacacional, como así también la disponibilidad de unidades. Visite las instalaciones y hable con los actuales propietarios de las unidades de tiempo compartido o de los planes vacacionales para que le transmitan sus experiencias. Los agentes inmobiliarios locales también suelen ser otra buena fuente de información. Averigüe si en la oficina del Fiscal General estatal y en la oficina de protección del consumidor local registran quejas sobre el promotor inmobiliario o compañía administradora del complejo vacacional.
  • Antes de comprar, verifique los antecedentes del vendedor, del promotor inmobiliario y de la compañía administradora. Pida una copia del presupuesto actual de mantenimiento de la propiedad. Revise las políticas aplicables a la administración, reparación, remplazo de mobiliario y los cronograma de todos los servicios prometidos. También puede hacer una búsqueda en internet para averiguar si hay alguna queja al respecto.
  • Infórmese sobre todas las obligaciones que tendrá que asumir y los beneficios que le brindará la compra de un tiempo compartido o plan vacacional. ¿Todo lo que le promete el vendedor está escrito en el contrato? De no ser así, desista de la compra.
  • No actúe por impulso o bajo presión. Es posible que mientras usted recorra o se aloje en un complejo vacacional le ofrezcan incentivos para estimularlo a comprar. Si bien estos incentivos pueden ser interesantes, es usted quien decide cuál es el momento oportuno para hacer una compra. Usted tiene derecho de obtener todas las promesas y representaciones de venta por escrito, como también el documento de oferta pública y demás documentación relevante.
  • Estudie toda la papelería fuera del lugar de presentación de ventas, y en lo posible, antes de tomar una decisión pídale a alguna persona de confianza que esté familiarizada con contratos y temas inmobiliarios que revise la documentación.
  • Consiga el nombre y número de teléfono de un representante de la compañía que pueda responder a sus preguntas — antes, durante y después de la presentación de ventas y luego de que concrete su compra.
  • Indague sobre su derecho de cancelar el contrato, algunas veces llamado “derecho de rescisión”. Varias leyes estatales — y tal vez su contrato — le otorgan un derecho de rescisión, pero el tiempo concedido para ejercer su derecho de cancelación puede variar. En la ley estatal o en los términos de su contrato también se puede especificar un período de reflexión (cooling-off period) — o sea, el plazo que le conceden para cancelar el trato una vez que haya firmado los papeles. En caso que la ley no establezca un derecho de rescisión o período de reflexión, pida que los incluyan en su contrato.
  • Si por alguna razón usted decidiera cancelar la compra — ya sea ejerciendo el derecho establecido en su contrato o dispuesto por la ley estatal — cancélela por escrito. Envíe su carta por correo certificado con acuse de recibo, de esta manera podrá documentar que el vendedor la recibió. Guarde copias de sus cartas y de la toda la documentación adjuntada. Usted debería recibir un pronto reintegro de lo que hubiera pagado, tal como sea establecido legalmente.
  • Si usted compra una propiedad que está en construcción, utilice una cuenta de depósito en garantía o cuenta de plica (escrow account, en inglés) y pida que le entreguen un documento escrito en el cual el vendedor establezca su compromiso de terminar las instalaciones tal como prometido. Esta es una manera de proteger sus derechos contractuales en caso que el promotor inmobiliario incumpla sus obligaciones. Controle que en su contrato se incluyan cláusulas para prever la protección de sus derechos de continuación en caso de disolución de la compañía inmobiliaria (non-disturbance clause) y por incumplimiento de los términos establecidos (non-performance clause). La cláusula llamada non-disturbance le garantiza que podrá continuar utilizando su unidad o intervalo vacacional en caso que el promotor o la compañía administradora se declare en bancarrota o incumpla sus obligaciones. La cláusula llamada non-performance le permite conservar sus derechos, aunque un tercero adquiera su contrato. Para informarse en detalle sobre estas disposiciones contractuales, considere consultar a un abogado.

Sea cauteloso con los ofrecimientos de venta de tiempos compartidos o planes vacacionales situados en países extranjeros. Si usted firma un contrato fuera de EE.UU. para adquirir una unidad de tiempo compartido o un plan vacacional situado en otro país, no estará protegido por las leyes estadounidenses.

Sistemas de intercambio de tiempo compartido

En el sistema de intercambio, un propietario de un tiempo compartido o plan vacacional puede canjear su unidad por un tiempo específico con otro propietario que posea una unidad equivalente en un complejo vacacional afiliado al sistema de intercambio. Funciona de la siguiente manera: Un promotor inmobiliario de un complejo vacacional determinado posee una relación con una compañía de intercambio que administra el servicio para los propietarios del complejo vacacional. Los propietarios se convierten en miembros del sistema de intercambio cuando compran su tiempo compartido o plan vacacional. En la mayoría de los complejos vacacionales, el promotor le paga a la compañía de intercambio la cuota de membresía del primer año de cada nuevo miembro, pero a partir del segundo año, los miembros le pagan directamente a la compañía de intercambio.

Para participar de este sistema, un miembro debe depositar una unidad en el inventario de semanas de unidades disponibles de la compañía de intercambio. Cuando un miembro del sistema toma una semana del inventario, la compañía de intercambio cobra un cargo.

En el sistema de intercambio basado en puntos, cuando el miembro se afilia al sistema, automáticamente se ingresa al inventario el intervalo por un período específico. A cada unidad se le asigna un valor establecido en términos de puntos que se calculan sobre la base de la duración de la estadía, la ubicación y el tamaño de la unidad, y la temporada del año. Los miembros que poseen una cantidad suficiente de puntos para conseguir el alojamiento vacacional que desean pueden reservar la unidad de acuerdo a la disponibilidad. Los miembros que no poseen una cantidad suficiente de puntos pueden considerar otros programas que les permita acumular los puntos del año previo, obtener un adelanto de puntos, o incluso “alquilar” los puntos extras necesarios para cubrir la diferencia.

Por lo tanto, otro punto que conviene averiguar antes de comprar es si el sistema de intercambio funciona o no satisfactoriamente para los propietarios. Tenga presente que en un programa de intercambio usted pagará todos los cargos e impuestos de la unidad, tanto si la ocupa usted como si la ocupa otra persona.

Estafas de reventa de tiempos compartidos

Estafas de reventa de
tiempos compartidos

Cómo vender un tiempo compartido a través de un revendedor

Si usted está pensando en vender un tiempo compartido, la FTC le recomienda analizar atentamente todo lo que le digan los revendedores – agentes inmobiliarios y otros agentes especializados en reventa de tiempos compartidos. Es probable que le digan que el mercado en su área está “al rojo vivo” y que están abrumados por la cantidad de compradores interesados. Algunos incluso pueden decir que tienen compradores listos para comprarle su tiempo compartido, o prometerle que venderán su tiempo compartido dentro de un tiempo específico.

Si quiere vender su propiedad de tiempo compartido, y una compañía lo contacta para ofrecerse a revenderlo, mantenga el escepticismo:

  • No dé su consentimiento por teléfono ni en internet para aprobar ningún tipo de transacción antes de verificar los antecedentes del revendedor. Averigüe si en la oficina del Fiscal General estatal y en las agencias de protección del consumidor locales localizadas en el estado donde opera el revendedor registran quejas bajo ese nombre. También puede hacer una búsqueda en internet para averiguar si hay alguna queja sobre el revendedor.
  • Pídale al vendedor que le suministre toda la información por escrito.
  • Pregunte si los agentes del revendedor tienen licencia para vender bienes inmuebles en el lugar donde se encuentra su tiempo compartido. Si así fuera, verifíquelo ante la Real Estate Commission. Trate únicamente con intermediarios y agentes inmobiliarios con licencia y pida referencias de otros clientes satisfechos.
  • Pregúntele al revendedor qué medios utilizará para anunciar y promover la venta de la unidad de tiempo compartido. ¿Le entregarán informes sobre los avances de la gestión de venta? ¿Con qué frecuencia?
  • Consulte los cargos que le cobrarán y las fechas de pago de estos cargos. Es preferible tratar con un revendedor que le cobre su comisión después de vender la unidad. En caso que tenga que pagar un cargo por adelantado, consulte las políticas de reintegro. Consiga las políticas de reintegro y las promesas verbales por escrito.
  • No dé por supuesto que recuperará el precio de compra de su tiempo compartido, especialmente si lo conservó por menos de cinco años y la ubicación de su unidad no es muy conocida.
  • Si desea tener una idea aproximada del valor de compra o venta de un tiempo compartido, considere consultar un servicio de tasación de unidades de tiempo compartido. El tasador debería poseer una licencia otorgada por las autoridades del estado en el cual presta servicios. Verifique ante la autoridad estatal competente si la licencia está vigente.

Advertencias sobre el contrato

Antes de firmar un contrato con un revendedor, obtenga todos los detalles de los términos y condiciones del contrato. El contrato debería incluir lo siguiente: los servicios que prestará el revendedor; el monto y la fecha de pago de los cargos, comisiones y demás costos a su cargo; si usted contará o no con la posibilidad de alquilar o vender el tiempo compartido por su cuenta durante el período que el revendedor esté intentando vender su unidad; la duración o plazo del contrato para la venta de su tiempo compartido y quién será responsable de documentar y hacer las gestiones de cierre de la operación de venta.

Si en el contrato no se especifican sus expectativas o deseos, no lo firme. Negocie los cambios o busque otro revendedor.

Lista de verificación de reventa

La venta de un tiempo compartido se parece mucho a la de cualquier otra propiedad inmobiliaria. Pero usted también debería averiguar en la administración del complejo vacacional si existen restricciones, límites o cargos que podrían afectar su derecho de revender o transferir la propiedad. Luego, asegúrese de tener toda la papelería en orden. Usted necesitará:

  • El nombre, domicilio y número de teléfono del complejo vacacional.
  • La escritura y el contrato o acuerdo de membresía.
  • En caso que aún esté pagando la propiedad, el acuerdo de financiación.
  • La información necesaria para identificar su derecho de propiedad o membresía.
  • La afiliación con la compañía de intercambio.
  • El monto y fecha de pago de los gastos de mantenimiento.
  • El monto de los impuestos inmobiliarios, en caso que se facturen por separado.

Para obtener más información sobre propiedades vacacionales, comuníquese con American Resort Development Association (ARDA). Esta asociación representa a la industria de promotores de propiedades vacacionales y centros turísticos. ARDA tiene aproximadamente 1,000 miembros que representan a una amplia variedad de emprendimientos inmobiliarios, desde compañías privadas individuales hasta grandes corporaciones empresariales localizadas en EE.UU. y en el exterior del país.

American Resort Development Association
1201 15th Street N.W., Suite 400
Washington, D.C. 20005
(202) 371-6700; Fax: (202) 289-8544
www.arda.org

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