You are here

Preguntas frecuentes sobre cómo buscar, comparar y elegir una hipoteca

Comparta esta página

¿Está preparado para comprar una casa? Comience por buscar préstamos hipotecarios averiguando los detalles y los términos en varios prestadores o corredores hipotecarios. Use nuestra Hoja de cálculo para préstamos hipotecarios que lo ayudará a comparar préstamos y a prepararse para negociar el trato más conveniente para usted.

Conozca los conceptos básicos de las hipotecas

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que lo ayuda a comprar una vivienda. En realidad, es un contrato entre usted (el prestatario) y el prestador (un banco, compañía de préstamos hipotecarios o cooperativa de crédito) que establece que usted toma un préstamo de dinero para comprar una vivienda. Usted repaga o devuelve el dinero en base a lo estipulado en el contrato que firma. Pero si usted incurre en mora, (lo que quiere decir que no paga las cuotas del préstamo, o en algunos casos, no efectúa sus pagos en las fechas establecidas), el prestador tiene derecho de tomar posesión de la propiedad. No todos los préstamos hipotecarios son iguales. En este artículo de la CFPB se explican las ventajas y desventajas de distintos tipos de préstamos hipotecarios.

¿Qué es lo primero que debería hacer para obtener una hipoteca?

  • Determine el monto del pago inicial que está en condiciones de hacer. El monto de su pago inicial puede determinar los detalles del préstamo al que podrá acceder. La CFPB tiene recomendaciones para calcular un monto de pago inicial que se ajuste a su situación.
  • Obtenga su informe de crédito anual y gratuito. Visite AnnualCreditReport.com. Revise su informe para ver si encuentra algún error que deba corregir, (en este video se indica cómo hacerlo). Si encuentra errores, dispútelos ante la compañía de informes crediticios involucrada. Si el error no se corrige antes de que presente su solicitud de préstamo, informe al prestador acerca de la disputa.
  • Obtenga cotizaciones de varios prestadores o corredores y compare sus tasas y cargos. Para encontrar el mejor préstamo para usted, busque y analice todos los costos del préstamo. No es suficiente saber el monto de los pagos mensuales o la tasa de interés. Hay algo todavía más importante que tiene que saber aparte de la tasa de interés, y es la tasa APR o tasa porcentual anual, que es el costo total que paga por el crédito, y que se expresa en términos de una tasa de interés anual. La tasa de interés es un factor importante en el cálculo de la tasa APR, pero la APR también incluye otros costos, como los puntos y otros costos del crédito, como el seguro hipotecario. Al conocer la tasa APR le será más fácil comparar “manzanas con manzanas” al momento de considerar distintos ofrecimientos de préstamos hipotecarios. Esta Hoja de cálculo para préstamos hipotecarios lo puede ayudar a llevar un registro y comparar los costos de cada cotización de préstamo.

¿Cómo operan los corredores hipotecarios?

Un corredor de préstamos hipotecarios es una persona que lo puede ayudar a encontrar un acuerdo con un prestador y ocuparse de los detalles del préstamo. Puede que no siempre quede claro si está tratando con un prestador o con un corredor, así que, si tiene dudas, pregúntelo. Considere establecer contacto con más de un corredor antes de decidirse a trabajar con uno o con ninguno. Consulte el National Multistate Licensing System para ver si se han tomado medidas disciplinarias contra el corredor con el que está pensando trabajar.

Un corredor puede tener acceso a varias entidades de préstamo, así que es posible que le ofrezca una mayor variedad de productos y términos de préstamo. Los corredores también pueden ahorrarle tiempo ya que se ocupan del proceso de aprobación del préstamo. Pero no dé por supuesto que un corredor le conseguirá el trato más favorable para usted. Compare los términos y condiciones de los ofrecimientos de préstamo por su cuenta.

A menudo tendrá que pagar los honorarios del corredor además de los cargos del prestador. A los corredores se les suele pagar en “puntos” que usted pagará al momento del cierre de la operación de préstamo, como un adicional a su tasa de interés, o de ambas maneras. Cuando esté buscando y analizando los servicios de varios corredores, pregúnteles cómo cobran para poder comparar los ofrecimientos y negociar con ellos.

¿Puedo negociar algunos de los términos de la hipoteca?

Sí. No pierde nada con preguntarles a los prestadores o corredores si le pueden ofrecer mejores términos que los que le ofrecieron en la cotización original. También puede preguntar si pueden superar el ofrecimiento de otro prestador. Por ejemplo, Puede:

  • Pregúntele al prestador o corredor que lo dispense del pago de uno o más de sus cargos o que acepte aplicarle una tasa más baja o menos puntos.
  • Asegúrese de que el prestador o corredor no esté aceptando bajarle un cargo pero le esté aumentando otro, o que le esté bajando la tasa pero le esté agregando puntos.

Sea escéptico con los anuncios y ofrecimientos de préstamos hipotecarios

¿Debería escoger el prestador que anuncia u ofrece las tasas más bajas?

Tal vez no. Cuando esté buscando y comparando préstamos hipotecarios, es posible que vea anuncios o reciba ofrecimientos con tasas muy bajas o tasas fijas. Pero tal vez no le estén informando los verdaderos términos del trato, tal como lo establece la ley. El anuncio podría incluir algunas palabras o frases que le pueden servir como pistas que indican que le conviene profundizar un poco más. Por ejemplo:

  • Baja tasa de interés o tasa fija. Puede que la tasa de interés del préstamo sea baja o fija solo por un breve período introductorio, que a veces es de tan solo 30 días. A partir de entonces, la tasa y la cuota del préstamo podrían aumentar drásticamente. Busque la tasa APR: conforme a lo establecido por ley federal, si en el anuncio figura la tasa de interés también debe figurar la tasa APR. Aunque este dato se debe declarar de manera clara y destacada, tal vez tenga que buscarlo sepultado en la sección de letra chica o en una sección poco accesible de un sitio web.
  • Pagos muy bajos. Esto podría parecer muy conveniente, pero tal vez signifique que sólo estaría pagando los intereses por el dinero que tomó en préstamo (llamado capital o monto principal). Pero con el correr del tiempo, inevitablemente tendrá que pagar el capital. Eso significa que podría tener que pagar cuotas mensuales más altas o un pago “global”, que es un pago por única vez cuyo monto suele ser mucho más alto que su cuota normal.

También podría encontrar prestadores que le permiten hacer pagos mensuales con los que sólo está pagando una parte de los intereses que se devengan cada mes. De modo que los intereses impagos se suman al capital o principal que adeuda. Eso significa que el saldo de su préstamo irá aumentando con el transcurso del tiempo. En lugar de estar cancelando su préstamo, usted termina tomando más dinero en préstamo. Esto se conoce como “amortización negativa”. Puede ser una opción riesgosa porque usted podría terminar debiendo por su casa más de lo que podría obtener si la vendiera.

Averigüe el monto total de su pago. Si bien la tasa de interés determina cuánto adeuda en concepto de intereses cada mes, también le conviene saber qué otros conceptos debe pagar en la cuota total de su hipoteca cada mes. En el cálculo del pago mensual de su hipoteca se tienen en cuenta los siguientes factores, también conocidos como PITI:

  • Principal o capital (el monto de dinero que tomó en préstamo).
  • Interés (lo que le paga al prestador por tomar el dinero en préstamo).
  • Impuestos.
  • Seguro de propietario.

A veces, pero no siempre, los factores PITI incluyen un seguro hipotecario privado (PMI). Si tiene que pagar un seguro hipotecario privado, pregunte si ya está incluido en el PITI que le ofrecieron.

¿Tiene problemas para obtener una hipoteca?

He tenido algunos problemas de crédito. ¿Tendré que pagar más por un préstamo hipotecario?

Tal vez, pero no necesariamente. Prepárese para comparar y negociar, tanto si tuvo como si no tuvo problemas de crédito. Hay algunos factores, como una enfermedad o una pérdida de ingresos temporaria que no necesariamente limitan sus opciones a los prestadores que cobran altos costos. Si en su informe de crédito hay información negativa correctamente registrada, pero existen buenas razones para que un prestador confíe en que usted estará en condiciones de pagar el préstamo, explíquele la situación al prestador o corredor.

Pero, si no puede explicar sus problemas de crédito o demostrar que hay buenas razones para confiar en su capacidad de pago, es probable que tenga que pagar más por su hipoteca que los prestatarios con menos problemas en sus historiales de préstamo, esto incluye una tasa APR más alta.

¿Qué puedo hacer para mejorar mis probabilidades de conseguir una hipoteca?

Suminístrele al prestador información que sirva para reforzar su solicitud. Por ejemplo, un empleo fijo es un factor importante para muchos prestadores. Si cambió de trabajo recientemente, pero tuvo un empleo fijo en el mismo sector durante varios años, incluya esa información en su solicitud de préstamo. O, si anteriormente tuvo problemas para pagar sus facturas debido a que lo despidieron de su trabajo o porque tuvo que afrontar el pago de altas facturas de atención médica, escriba una carta al prestador explicando las causas de sus problemas de crédito en el pasado. Si usted les pide a los prestadores que consideren esta información, deben tenerla en cuenta.

¿Qué tengo que hacer si pienso que he sido discriminado?

La ley exige prácticas equitativas en los préstamos. Un prestador no puede denegarle un préstamo, cobrarle más u ofrecerle términos menos favorables en base a cualquiera de los siguientes factores:

  • Raza
  • Color
  • Religión
  • Origen nacional (lugar de nacimiento de sus antepasados)
  • Sexo
  • Estado civil
  • Edad
  • Si todos o parte de sus ingresos provienen de un programa de asistencia pública.
  • Si usted ha ejercido algún derecho de buena fe amparado por las leyes de crédito federales. Por ejemplo, esto podría incluir su derecho a disputar errores en su informe de crédito conforme a la Ley de Informe Imparcial de Crédito.

¿Está recibiendo ofrecimientos preseleccionados de hipotecas por correo?

¿Por qué estoy recibiendo correspondencia y mensajes de correo electrónico de otras compañías hipotecarias?

Su solicitud para un préstamo hipotecario puede desencadenar ofrecimientos de competidores (llamados ofrecimientos de crédito “preseleccionados” o “preaprobados”). Haga clic aquí para enterarse de lo que tiene que hacer para dejar de recibir ofrecimientos preseleccionados.

Pero tal vez pueda usarlos para comparar términos de préstamo y seguir buscando.

¿Puedo confiar en los ofrecimientos que recibo por correo?

Revise atentamente los ofrecimientos para estar seguro de saber con quién está tratando aunque le parezca que el material que recibió por correo se lo envió su compañía hipotecaria o una agencia del gobierno. No todos son ofrecimientos preseleccionados. Algunos negocios deshonestos usan imágenes de la Estatua de la Libertad u otros símbolos del gobierno para hacerle creer que es un ofrecimiento de una agencia o programa del gobierno. Si tiene dudas sobre un material que recibió por correo, comuníquese con la agencia del gobierno mencionada en la carta. Para consultar la información de contacto real de las agencias del gobierno federal y las agencias gubernamentales estatales, visite el sitio web USA.gov.

Lo que hay que saber después de presentar la solicitud

¿El prestador me tiene que entregar algo después de que le presente una solicitud de préstamo?

Conforme a la ley federal, los prestadores y corredores hipotecarios le deben entregar lo siguiente:

  • Este folleto de la CFPB, Su conjunto de herramientas para préstamos hipotecarios dentro de los tres días posteriores a la fecha de presentación de su solicitud de préstamo hipotecario. La idea es ayudarlo a protegerse contra las prácticas desleales de prestadores, corredores y otros proveedores de servicio durante el proceso de compra de una vivienda y de solicitud de un préstamo.
  • Una Estimación de préstamo tres días hábiles después de la fecha en la cual el prestador reciba su solicitud de préstamo. Este formulario contiene información importante sobre el préstamo:
    • La tasa de interés estimada.
    • El pago mensual.
    • El total de los costos de cierre.
    • Los costos estimados de impuestos y seguro.
    • Cualquier multa aplicable por pago anticipado.
    • Una descripción de cómo pueden cambiar la tasa de interés y los pagos en el futuro.

La Explicación de estimación de préstamo de la CFPB le da una idea de lo que puede esperar.

  • Una Divulgación del cierre al menos tres días hábiles antes de su operación de cierre. Este formulario contiene los detalles finales sobre el préstamo que eligió: los términos, los montos mensuales previstos, los cargos y otros costos. Al recibir este documento unos días antes del cierre de la operación, tendrá tiempo de comparar el documento de Divulgación del cierre con la Estimación del préstamo, y si encuentra discrepancias, o tiene preguntas sobre cualquier costo o término del préstamo, puede hablar con el prestador para que se las aclare. La Explicación de la divulgación del cierre de la CFPB le da una idea de lo que puede prever.

¿A qué debo estar atento durante el cierre?

  • El “cierre” (a veces llamado acuerdo final o “settlement”) es el momento en el cual usted y el prestador firman la documentación para formalizar el acuerdo de préstamo definitivo. Después de firmar, usted recibe el dinero de la hipoteca, y a partir de ese momento, es legalmente responsable de repagar el préstamo.
  • Si quiere saber lo que sucederá al momento del cierre, le conviene leer la Lista de control para el cierre de un préstamo hipotecario de la CFPB (en inglés).
  • También le conviene mantenerse atento a los estafadores. Podría recibir un email que parece enviado por un oficial de préstamo u otro profesional de bienes raíces que dice que se produjo un cambio de último momento. Le podrían pedir que transfiera dinero para cubrir los costos de cierre a una cuenta diferente. No lo haga: es una estafa.
  • Si recibe un email de este tipo, comuníquese con su prestador, corredor o profesional de bienes raíces usando un número de teléfono o email que le conste que es auténtico y cuénteles lo que sucedió.
  • Los estafadores suelen pedir métodos de pago que le dificultarán sus posibilidades de recuperar su dinero. Independientemente de cómo le haya pagado a un estafador, lo mejor es que actúe lo antes posible. Consulte más información sobre cómo recuperar su dinero.