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Estafas de alivio para deudores hipotecarios

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Los estafadores prometen modificar su préstamo hipotecario o tomar otras medidas para salvar su casa, pero no cumplen sus promesas. Nunca le pague por adelantado a una compañía que le prometa ayuda para obtener alivio en el pago de su hipoteca.

Asistencia para deudores hipotecarios y sus derechos

Los estafadores dirigen sus esquemas contra los propietarios de vivienda desesperados por encontrar una manera de evitar una ejecución hipotecaria para poder permanecer en sus casas. Estos estafadores prometen que obtendrán modificaciones para su préstamo para que usted pueda conservar su casa. Pero antes de proveerle los servicios o resultados, quieren que usted les pague un cargo por adelantado. No lo haga. Es ilegal que una compañía le cobre por adelantado a cambio de promesas de ayudarlo para obtener alivio en el pago de su hipoteca. Si está trabajando con un abogado, asegúrese de que tenga la licencia requerida para ejercer en su estado de residencia y de que sea un abogado de buena reputación.

Si una compañía que le ofrece ayuda con la deuda de su hipoteca no cumple estas reglas, podrían estar tratando de estafarlo. Esto es lo que tiene que saber sobre sus derechos:

  • Usted no tiene que pagar nada hasta que la compañía cumpla con los resultados que usted desea obtener. La Regla MARS (Mortgage Assistance Relief Services) establece que es ilegal que una compañía le cobre siquiera un centavo antes de entregarle un ofrecimiento escrito de parte de su prestador en el que conste una modificación de su préstamo u otra medida de alivio y hasta que usted acepte el ofrecimiento.
  • La compañía le debe comunicar la información clave. Si usted decide aceptar el ofrecimiento de su prestador, la compañía debe hacer lo siguiente:
    • Entregarle un documento de su prestador en el que figuren las modificaciones de su préstamo.
    • Indicarle claramente el cargo total que le cobrará la compañía por sus servicios.
    • Advertirle que podría perder su casa, y perjudicar su calificación de crédito, si deja de pagar su hipoteca.
  • En sus anuncios y guiones de telemercadeo la compañía debe decir claramente:
    • Que no está asociada con el gobierno y que sus servicios no han sido aprobados por el gobierno ni por su prestador.
    • Que es posible que su prestador no acepte modificar los términos de su préstamo.
  • La compañía no puede decirle que deje de pagarle a su prestador. Usted siempre conserva su derecho de comunicarse directamente con su prestador para ver si tiene otras opciones. Las compañías que le digan que deje de comunicarse con su prestador están infringiendo la ley.

Tipos de estafas de alivio para deudores hipotecarios

A continuación, se listan algunos de los signos más comunes de una estafa de alivio para deudores hipotecarios:

  • Los estafadores le exigirán un pago por adelantado, antes de que usted reciba ningún servicio. Eso es ilegal, y un signo de advertencia para evitarlos.
  • Puede que los estafadores le pidan que pague únicamente con un cheque de caja o una transferencia de dinero. Los estafadores prefieren que usted les pague de alguna de estas dos maneras porque a usted le será difícil recuperar su dinero.
  • Los estafadores pueden tratar de convencerlo de que les transfiera la escritura de su casa a su nombre. La escritura o título de propiedad es el documento legal que prueba que usted es dueño de la casa.

Los estafadores inventan distintas historias para presionarlo y lograr que usted les pague. El hecho de conocer algunos de sus trucos lo puede ayudar a evitarlos.

Asesoría falsa

  • Lo que dicen los estafadores: que son consejeros o asesores en temas de vivienda, que son abogados, que representan a una firma legal o que trabajan para el gobierno. Los estafadores dicen que se ocuparán de todos los detalles del acuerdo con su prestador para bajar el monto de los pagos de su hipoteca o salvar su casa de una ejecución hipotecaria. Por lo general, le dicen que no se comunique con su prestador ni con un abogado, consejero de vivienda o asesor crediticio. Pueden decirle que les pague sus cuotas directamente a ellos, en lugar de pagarle a su prestador, o que les transfiera la escritura de su propiedad a su nombre.
  • El estafador recibe su dinero y nunca le paga a su prestador y entonces su préstamo entra en mora.
  • El estafador deja de contestar sus llamadas y desaparece con su dinero. Si contrata a alguien que dice ser abogado, asegúrese de que sea un abogado con licencia para ejercer en su estado y de que sea un abogado de buena reputación. El hecho de que un abogado trabaje para la compañía no significa que la compañía le pueda cobrar un cargo por adelantado o que sea legítima.

Auditorias forenses falsas

  • Lo que dicen los estafadores: que son “auditores de préstamos hipotecarios”, o “auditores de prevención de ejecuciones hipotecarias”, abogados u otro tipo de expertos. Que revisarán los documentos de su préstamo hipotecario para determinar si su prestador cumplió con los requisitos legales. Dicen que la auditoría lo puede ayudar a evitar la ejecución hipotecaria, acelerar el proceso de modificación de los términos del préstamo, reducir el monto que adeuda o incluso para cancelar su préstamo.

    • Los estafadores no pueden prometerle que una auditoría forense de préstamo lo ayudará a conseguir una modificación de su préstamo ni ninguna otra medida de alivio para su hipoteca.
    • Hay algunas leyes estatales que le permiten demandar a su prestador por errores en los términos de sus documentos de préstamo. Pero, aunque usted demande a su prestador y gane el caso, éste no está obligado a modificar los términos de su préstamo para que sus pagos sean más asequibles o para darle más tiempo para repagar el préstamo. Si usted cancela su préstamo, tendrá que devolverle al prestador el dinero que tomó en préstamo hasta ese momento y podría perder su casa.

Fraudes de alquiler para recompra

  • Lo que dicen los estafadores: que, si les entrega la escritura o título de propiedad de su casa, ellos obtendrán su propia financiación para salvar la casa de una ejecución hipotecaria. Estos estafadores dicen que usted puede quedarse en su casa como inquilino y que, supuestamente, los pagos de su renta servirán para volver a comprarles la casa más adelante.
  • Tan pronto como le entregue la escritura de su casa, los estafadores toman el control de lo que sucede con su casa.
  • La transferencia de la escritura o título de propiedad no implica la transferencia de la hipoteca, así que usted seguirá adeudando los pagos de su préstamo hipotecario. Una vez que los estafadores tienen su escritura, pueden vender la casa y quedarse con el dinero de la venta y también con el dinero que usted ya pagó sobre el préstamo (su amortización hipotecaria o equity).
  • Por lo general, el estafador no le vuelve a vender la casa. Pero si le ofrecen revendérsela, los términos de estos acuerdos suelen ser tan costosos que volver a comprar su vivienda se vuelve imposible. De hecho, a veces los estafadores le van aumentando el alquiler, y después de que usted incumpla varios pagos de la renta, lo desalojan. Y de esa manera, el estafador tiene la libertad de vender la casa.

Estafas para arrebatarle su amortización hipotecaria

  • Lo que dicen los estafadores: usted puede recuperar su casa cuando recupere su estabilidad financiera. Otros lo engañan para que les venda su casa en efectivo por un precio muy inferior al precio de venta de casas similares en su vecindario. Estos estafadores le prometen que le encontrarán un comprador para su casa, pero solo si les firma la transferencia de la escritura o título de propiedad y se muda de su casa. Prometen entregarle una parte de las ganancias cuando se venda la casa.

    • Una vez que usted le vende su casa al estafador (y le transfiere el título) simplemente alquilan la casa y se quedan con el dinero del alquiler en sus bolsillos mientras su prestador procede con la ejecución hipotecaria.
    • Usted pierde su casa, y aún es responsable por la hipoteca impaga. Transferir la escritura o título de propiedad de su casa no cambia el hecho de que la hipoteca sigue siendo suya.

Gato por liebre o esquemas de “rescate” de préstamo

  • Lo que dicen los estafadores: que lo ayudarán a obtener otro acuerdo de préstamo (un préstamo de “rescate”) para que pueda ponerse al día con su hipoteca.

    • Los estafadores le entregan un montón de papeles y le dicen que los firme para obtener el préstamo nuevo. Lo pueden presionar para que firme rápidamente los papeles sin darle la oportunidad de leerlos atentamente o el tiempo necesario para revisar las secciones que no comprende.
    • Los estafadores lo apuran porque oculto dentro de ese montón de papeles hay un documento donde se establece el traspaso del título de propiedad de su casa cediéndola a nombre de los estafadores a cambio del préstamo. Si usted les transfiere la escritura a los estafadores, pueden vender la casa y guardarse el dinero que obtengan con la venta. Y también lo pueden desalojar. Y usted todavía tiene que pagar su préstamo hipotecario original.

Lo que tiene que saber acerca de contratar a un abogado

Pasos a seguir antes de contratar a un abogado

Un buen abogado no garantiza resultados, independientemente de cuáles sean sus circunstancias.

Antes de contratar a alguien que dice ser abogado (que en inglés también podrían presentarse como attorney o counsel), o a una persona que le diga que trabaja con abogados, pregunte entre sus familiares, amigos y otras personas de su confianza si conocen algún abogado para recomendarle que tenga antecedentes probados en ayudar a personas que enfrentan ejecuciones hipotecarias.

Consiga el nombre de cada uno de los abogados que lo asistirán, el estado o estados que le otorgaron su licencia profesional y el número de licencia del abogado en cada estado. En su estado hay una organización que otorga las licencias, o colegio o asociación de abogados, que supervisa la conducta de los abogados. Llame al colegio o asociación de abogados de su estado o consulte su sitio web para comprobar si el abogado que está considerando contratar ha tenido algún problema. En el sitio web del National Organization of Bar Counsel puede encontrar enlaces con el colegio o asociación de abogados de su estado. Obtenga información específica por escrito sobre el trabajo que realizará el abogado o la firma legal, incluyendo el costo y el cronograma de pagos.

Si decide contratar a un abogado manténgase en contacto con él y lleve un registro de sus conversaciones, cartas, emails, mensajes de texto y papelería.

Algunas firmas legales poco honestas envían folletos por el sistema de correo directo que lo instan a participar en una “demanda judicial masiva conjunta” (mass joinder lawsuit, en inglés). Estas firmas o bufetes de abogados cobran sus honorarios por adelantado y fuerzan la verdad para hacerle creer que usted se agrupará con otras personas que están en circunstancias similares para demandar a su prestador. Dan la impresión de que con sus gestiones pueden detener su ejecución hipotecaria, reducir el saldo de su préstamo o sus tasas de interés, conseguirle un resarcimiento monetario e incluso la escritura de su casa, libre de toda prenda o gravamen hipotecario. Las demandas judiciales masivas conjuntas no son demandas judiciales de clase, también conocidas como demandas colectivas (class action lawsuits, en inglés). En una demanda judicial masiva conjunta, usted tiene que ir a juicio por separado para probar su caso. Y es improbable que pueda salvar su casa con una demanda masiva conjunta.

Abogados y cargos adelantados

Conforme a la Regla MARS, los abogados pueden pedirle que les pague honorarios por adelantado, pero únicamente bajo las siguientes condiciones:

  • Tienen licencia para ejercer su profesión en su estado de residencia o donde está localizada su casa.
  • Le proveen auténticos servicios legales.
  • Cumplen los requerimientos éticos estatales aplicables a los abogados.
  • Depositan el dinero que usted les paga en una cuenta de fideicomiso, retiran el monto correspondiente a sus honorarios y cargos aplicables sólo a medida que van prestando servicios legales reales y lo notifican de cada retiro de fondos.

Dónde encontrar ayuda legítima

Comuníquese con el administrador de su hipoteca o con su prestador.

Si tiene problemas para pagar su hipoteca o si ha recibido un aviso de ejecución hipotecaria, comuníquese inmediatamente con el administrador de su préstamo o con su prestador, aunque ya haya comenzado el proceso de ejecución hipotecaria.

Hable con un consejero certificado en temas de vivienda para obtener asistencia legítima y gratuita.

Qué hacer si le pagó a un estafador

Los estafadores suelen pedir métodos de pago que le dificultarán sus posibilidades de recuperar su dinero. Independientemente de cómo le haya pagado a un estafador, lo mejor es que actúe lo antes posible. Consulte más información sobre cómo recuperar su dinero.

Reporte el fraude

Si cree que se enfrentó a una estafa de alivio para deudores hipotecarios, repórtela ante: