Préstamos con cargos altos y tasas altas

Si usted está refinanciando su hipoteca o está solicitando un préstamo con garantía hipotecaria a plazos, usted puede estar amparado por la Ley de Protección de Propiedad de Vivienda y Amortización Hipotecaria (HOEPA). Esta ley se ocupa de determinadas prácticas engañosas y desleales de los préstamos con garantía hipotecaria y establece requerimientos para ciertos préstamos con tasas y cargos altos. A este tipo de préstamos también se los llama “Hipotecas Sección 32” ya que ese es el nombre y número de la sección de la ley que establece las normas correspondientes.

Préstamos HOEPA

Un préstamo está cubierto por la ley HOEPA si cumple con los siguientes criterios:

  • La tasa porcentual anual (APR) de la hipoteca original sobre la propiedad excede en más de 8 puntos porcentuales la tasa de los bonos del Tesoro con fecha de vencimiento comparable;
  • La tasa porcentual anual (APR) aplicable a una segunda hipoteca excede en más 10 puntos porcentuales la tasa de los bonos del Tesoro con fecha de vencimiento comparable; o
  • El total de los cargos y puntos pagaderos por el prestatario al cierre o antes del cierre del acuerdo de préstamo excede $625 o el ocho por ciento del monto total del préstamo, se aplicará el valor más alto. (La estipulación de $625 corresponde al año 2013. El Consumer Financial Protection Bureau ajusta este monto anualmente de acuerdo a los cambios del Índice de precios al consumidor (en inglés).) Las primas de seguro de crédito relacionadas con la transacción se consideran cargos.

La ley HOEPA no cubre los préstamos destinados a la compra o construcción de su casa, las hipotecas inversas, ni las líneas de crédito con garantía hipotecaria.

Datos informativos obligatorios

Si su préstamo cumple con los criterios de la ley HOEPA mencionados anteriormente, el prestador debe suministrarle varios datos informativos dentro de un plazo mínimo de tres días hábiles previos a la fecha de cierre del préstamo, a saber:

  • Un aviso escrito donde establezca que no es necesario concretar el préstamo, aunque usted haya firmado la solicitud de préstamo y haya recibido los datos informativos obligatorios. Después de recibir los datos informativos estipulados en la Sección 32, usted tiene tres días hábiles para decidir si desea firmar el acuerdo de préstamo.
  • En el aviso se le debe advertir que como el prestador tendrá una hipoteca sobre su casa, usted puede perder su residencia y todo el dinero que hubiera pagado por ella si no cumple con sus pagos.
  • La tasa APR, el monto del pago regular (incluyendo cualquier pago global aplicable), y cuando se trate de la refinanciación de una hipoteca, le debe informar el monto del préstamo (y si el monto del préstamo incluye las primas del seguro de crédito también debe declararlo). Para los préstamos con tasa variable, el prestador debe informarle que puede haber un incremento de la tasa y del pago mensual, y también debe declarar el monto máximo del pago mensual.

Términos y condiciones prohibidos

Los siguientes términos y condiciones están prohibidos en los préstamos de tasas y cargos altos:

  • Para los préstamos de menos de cinco años, se prohíben los pagos globales – en los casos en que los pagos regulares no cancelen por completo el saldo principal y se requiera un pago global de más del doble del monto de los pagos regulares. Existe una excepción: se permiten pagos globales para los préstamos puente con un plazo de menos de un año que se utilicen para comprar o construir una casa.
  • Amortización negativa – un aumento del saldo de un préstamo ocasionado por sumarle los intereses impagos al saldo del préstamo. Esto sucede cuando el pago programado regularmente no cubre el monto de los intereses adeudados.
  • Tasa de interés por mora o incumplimiento de pago más alta que las tasas aplicadas con anterioridad al incumplimiento.
  • Reembolsos de interés en caso de incumplimiento que se calculan por cualquier método menos favorable que el método actuarial.
  • Un programa de repago en el cual se consolidan más de dos pagos programados regularmente que se tienen que pagar por adelantado con el dinero obtenido del préstamo.
  • La mayoría de las penalidades por pago anticipado, incluyendo los reembolsos de intereses no devengados calculados por cualquier método menos favorable que el método actuarial. Se aplica una excepción si:
    • El prestador verifica que su deuda mensual total (incluida la hipoteca) equivale al 50 por ciento o menos de su ingreso bruto mensual;
    • Usted obtiene el dinero para repagar el préstamo de cualquier otra fuente no relacionada con el prestador o con un afiliado del prestador;
    • El prestador ejerce la cláusula de penalidad durante los primeros dos años después de iniciada la hipoteca; y
    • El monto del pago programado regularmente para el capital principal y los intereses no puede cambiar durante los primeros cuatro años después de iniciado el préstamo.
  • Una cláusula de pago bajo exigencia, excepto:
    • Si usted comete un fraude, o si oculta o falsifica deliberadamente hechos relacionados con el préstamo;
    • Si usted no repaga el préstamo de acuerdo a los términos establecidos en el acuerdo de préstamo; o
    • Si usted toma alguna acción que afecta adversamente la garantía del acreedor.

Los prestadores tampoco pueden hacer lo siguiente:

  • Darle un préstamo basado en el valor colateral de su propiedad sin considerar inicialmente su capacidad para repagar el préstamo, incluyendo sus ingresos actuales y los ingresos lógicamente previstos, su empleo, sus demás bienes aparte del bien consignado en garantía, y sus obligaciones actuales (incluyendo aquellas obligaciones relacionadas con hipotecas). Además, el dinero de los préstamos para mejoras de la vivienda se lo deben entregar directamente a usted, conjuntamente a usted y al contratista que hará los trabajos de mejoras, o en algunos casos, a un agente escrow.
  • Refinanciar un préstamo HOEPA convirtiéndolo en otro préstamo HOEPA dentro de los primeros 12 meses de su originación, a menos que el nuevo préstamo sea más favorable para usted. Esta regla también se aplica a los cesionarios (ya sean personas o entidades) que retienen o que administran el préstamo.
  • Documentar erróneamente un préstamo no renovable de alto costo como un préstamo renovable. Por ejemplo, una hipoteca de alto costo no puede estructurarse como una línea de crédito con garantía hipotecaria si no existe una expectativa lógica de que ocurran otras transacciones adicionales.

Si el prestador infringe la ley

Usted puede tener derecho a demandar a un prestador que infrinja los requerimientos de la ley HOEPA. Si usted gana la demanda, usted puede recuperar daños y perjuicios estatutarios y reales, los costos de la corte y los honorarios de su abogado. Además, tal vez podría cancelar el préstamo hasta tres años después del cierre.

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