Usando su casa como garantía colateral

Si usted necesita dinero para pagar sus facturas o para hacer trabajos de remodelación en su casa, y piensa que la respuesta es una refinanciación, una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria, considere sus opciones con cuidado. Si no puede pagar las cuotas, podría perder su casa y también la amortización que haya acumulado sobre su hipoteca (home equity).

Antes de tomar cualquier decisión que implique usar su casa como garantía colateral para tomar dinero en préstamo hable con un abogado, un asesor financiero o con una persona de su confianza.

Primeras señales de advertencia

No permita que nadie lo convenza de usar su casa como garantía colateral para tomar una cantidad de dinero en préstamo que tal vez no esté en condiciones de pagar. Las altas tasas de interés y los elevados costos de crédito pueden encarecer mucho un préstamo de dinero, incluso si usa su casa como garantía colateral. No todos los préstamos ni todos los prestadores (conocidos como “otorgantes de crédito”) son iguales. Algunos prestadores inescrupulosos dirigen sus operaciones contra propietarios de vivienda de edad avanzada, de bajos ingresos o con problemas de crédito. Estos otorgantes de crédito pueden ofrecerle un préstamo sobre la base de la amortización hipotecaria de su casa, y no sobre su capacidad de repago.

Evite a todo prestador u otorgante de crédito que actúe de alguna de las siguientes maneras:

  • Le diga que falsee información en su solicitud de préstamo. Por ejemplo, manténgase alejado de un prestador que le sugiera que diga que percibe ingresos más altos que lo que en realidad gana.
  • Lo presione para solicitar un préstamo o para solicitar más dinero del que necesita.
  • Lo presione para que usted acepte pagar cuotas mensuales por un monto que no puede afrontar cómodamente.
  • No le entregue los documentos informativos del préstamo o que le diga que no los lea.
  • Falsee el tipo de crédito que usted está obteniendo, por ejemplo, alguien que le diga que es un préstamo por única vez cuando en verdad es una línea de crédito.
  • Le prometa una serie de términos y condiciones cuando usted presenta la solicitud de préstamo y le dé otros términos y condiciones para firmar sin ninguna explicación que justifique el cambio.
  • Le diga que firme la solicitud en blanco —y que él la completará más tarde.
  • Le diga que usted no puede obtener copias de los documentos que firmó.

Proteja su casa y su amortización hipotecaria

Veamos algunos pasos que puede seguir para proteger su casa y su amortización hipotecaria cuando sale a buscar un préstamo.

Busque y compare

Los costos pueden ser muy variables. Establezca contacto con varios prestadores, incluidos bancos, entidades de ahorro y préstamo, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Pregúntele a cada prestador cuál es el préstamo que mejor se adapta a su situación. Compare lo siguiente:

  • La tasa porcentual anual (APR). Lo más importante que tiene que comparar cuando esté por tomar un préstamo es la tasa porcentual anual o APR. La APR no solo toma en consideración la o las tasas de interés, sino también los puntos (cada punto es un cargo que equivale al uno por ciento del monto del préstamo), los cargos del bróker hipotecario y ciertos cargos de crédito que tiene que pagarle al prestador, todo lo cual se expresa en términos de una tasa anual. Por lo general, cuanto más baja es la APR más bajo es el costo de su préstamo. Pregunte si la APR es fija o ajustable —o sea, si cambiará. Y si así fuera, ¿cuánto y con qué frecuencia cambiará?
  • Los puntos y cargos. Pregunte acerca de los puntos y demás cargos que le aplicarán. Tal vez estos cargos no sean reembolsables si usted refinancia o repaga el saldo anticipadamente. Y si usted refinancia, es posible que tenga que pagar más puntos. Generalmente, los puntos se pagan al contado y al cierre de la operación, pero también se pueden financiar. Si usted financia los puntos, tendrá que pagar intereses adicionales y el costo total de su préstamo aumentará.
  • El término del préstamo. ¿Durante cuántos años pagará las cuotas del préstamo? Si usted está obteniendo un préstamo con garantía hipotecaria para consolidar las deudas de sus tarjetas de crédito y de otros préstamos de corto plazo, podría tener que seguir haciendo los pagos de esas deudas durante más tiempo.
  • El pago o cuota mensual. ¿Cuál es el monto? ¿Permanecerá siempre igual o cambiará? Averigüe si en sus pagos mensuales estarán incluidos los depósitos en garantía (escrows) para cubrir los impuestos y el seguro. En caso contrario, usted tendrá que pagarlos por separado.
  • Los pagos globales. Este es un pago de una suma importante que usualmente se paga al final del término del préstamo, a menudo, luego de una serie de pagos mensuales de bajo monto. En la fecha establecida para el pago global usted tendrá que desembolsar esa cantidad de dinero. Si no puede hacerlo, quizás necesite tomar otro préstamo, lo cual significa tener que pagar nuevos costos de cierre, puntos y cargos.
  • Las multas o penalizaciones por pago anticipado. Estos son cargos extra que le pueden aplicar si usted salda su préstamo antes del término, ya sea por medio de una refinanciación o vendiendo su casa. Si le aplican estos cargos por pago anticipado usted puede verse obligado a mantener un préstamo con una tasa de interés muy alta porque le sería muy costoso cancelar el préstamo. Si su préstamo incluye una penalidad por pago anticipado, averigüe cuánto tendría que pagar si deseara cancelarlo antes del término. Pregúntele al prestador si puede obtener un préstamo sin penalización por pago anticipado y cuánto le costaría. Luego decida qué es lo más conveniente para usted.
  • Si le aumentarán la tasa de interés si incumple sus pagos. Una cláusula de aumento de la tasa de interés establece que si usted incumple un pago o paga fuera de fecha, puede tener que pagar una tasa de interés más alta durante el resto del término del préstamo. Trate de negociar con el prestador para que le elimine esta cláusula de su acuerdo de préstamo.
  • Si el préstamo incluye un cargo por algún tipo de seguro de crédito voluntario, como por ejemplo un seguro de vida, por discapacidad o desempleo. ¿Las primas de seguro se financiarán como parte del préstamo? Si así fuera, usted pagará intereses y puntos adicionales y el costo total del préstamo aumentará aún más. ¿Cuánto menos pagaría por mes sin el seguro de crédito? ¿El seguro cubrirá el término y el monto total del préstamo? Antes de decidirse a comprarle un seguro de crédito voluntario a su prestador, piense si realmente lo necesita y consulte precios con otros aseguradores.

Por lo general, el otorgante del crédito o el bróker hipotecario le entregará un “cálculo estimado de buena fe” por escrito donde se listan todos los cargos y costos que usted debe pagar al cierre de la operación, y el prestador le entregará un documento informativo llamado Truth in Lending Disclosure donde se establece el monto del pago mensual, la tasa porcentual anual y los demás términos del préstamo. Si no le entregan este documento, pídalo. Le será útil para comparar los términos de distintos prestadores.

Cuando ya haya elegido un prestador

Negocie. No pierde nada con preguntarle al prestador si podría bajarle la tasa ARP, eliminar un cargo que usted no desea pagar o quitar un término que no es de su agrado.

Pídale al prestador que le entregue una copia en blanco del o de los formularios que usted firmará al cierre. Aunque no es una obligación, la mayoría de los prestadores honestos lo harán. Lleve los formularios a su casa y revíselos con alguna persona de su confianza. Si no entiende algo, pídale al prestador que se lo explique.

Pídale al prestador que le entregue las copias de los documentos que tendrá que firmar. Aunque el prestador no está obligado a entregarle todos los documentos completados antes del cierre de la operación, no pierde nada con pedirlos.

Cerciórese de poder afrontar los pagos de su préstamo. Haga cuentas. Calcule si sus ingresos mensuales le alcanzan para cubrir el pago de las cuotas mensuales y de todas sus demás facturas y gastos mensuales. De lo contrario, usted podría perder su casa y la amortización acumulada —a través de una ejecución hipotecaria o venta forzosa.

Si usted está refinanciando la hipoteca original de la propiedad, pregunte sobre los servicios de depósito en garantía (escrow services). ¿En los pagos mensuales del préstamo está incluido un monto escrow para cubrir los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda? De lo contrario, no se olvide de presupuestar también estos montos.

En el cierre

Antes de firmar nada, pida una explicación de cada uno de los montos en dólares, términos o condiciones que usted no entienda.

Pregunte si cambió alguno de los términos que le prometieron antes del cierre. No firme un acuerdo de préstamo si los términos son diferentes a los que suponía. Por ejemplo, un prestador podría no prometer una tasa APR específica y luego —sin razón justificada— podría aumentarle la tasa al cierre de la operación. Si los términos y condiciones son diferentes, negocie para que le concedan los términos que le prometieron. Si no lo logra, esté preparado para desistir de la operación y buscar un préstamo en otra parte.

Antes de retirarse de la oficina del prestador, no se olvide de pedir que le entreguen una copia de los documentos que firmó. Estos documentos contienen información importante sobre sus derechos y obligaciones.

No escriba sus iniciales ni firme ningún papel donde se mencione que usted está comprando un  seguro de crédito voluntario a menos que efectivamente desee comprar ese tipo de seguro.

Después del cierre

La mayoría de los prestatarios hipotecarios tiene por lo menos tres días hábiles contados a partir de la fecha de cierre para cancelar la operación de préstamo. Esto se conoce como su derecho de “rescisión”. En algunas situaciones usted puede tener hasta tres años para cancelar (consulte con su abogado). Para rescindir el préstamo, usted debe notificar al prestador por escrito. Envíe su carta por correo certificado y pida un acuse de recibo. Eso le permitirá documentar lo que recibió el prestador y cuándo lo recibió. Guarde copias de su correspondencia y de los documentos que adjunte. A partir de la fecha en la cual usted cancele, el prestador tiene 20 días para devolverle todo el dinero o propiedad que usted haya pagado como parte de la transacción y para liberar cualquier interés de garantía sobre su casa. A partir de entonces, usted debe ofrecerse a devolver el dinero o propiedad del acreedor, lo cual puede implicar que tenga que conseguir un préstamo nuevo en otra parte.

Préstamos con tasas y cargos altos

Bajo las disposiciones de la Ley de Protección de Propiedad de Vivienda y Amortización Hipotecaria (HOEPA) usted puede tener derechos adicionales si tiene un préstamo con garantía hipotecaria, una segunda hipoteca o si está refinanciando un préstamo garantizado por su residencia principal y si:

  • La tasa porcentual anual (APR) del préstamo aplicable a una primera hipoteca excede en más de 8 puntos porcentuales la tasa de los bonos del Tesoro con fecha de vencimiento comparable, o si la tasa porcentual anual (APR) aplicable a una segunda hipoteca excede en más de 10 puntos porcentuales la tasa de los bonos del Tesoro con fecha de vencimiento comparable.
  • El total de los cargos y puntos pagaderos al cierre o antes del cierre excede $611 o el 8 por ciento del monto total del préstamo, el valor que sea más alto. (La estipulación de $611 corresponde al año 2012; este monto se ajusta anualmente.) En esta situación, las primas de seguro de crédito relacionadas con el préstamo se consideran cargos.

Préstamos a precios más altos

Usted puede tener derechos adicionales si usa su préstamo para comprar una casa (pero no para la construcción inicial de su casa ni para un préstamo temporario de menos de 12 meses de plazo), si tiene un préstamo con garantía hipotecaria, una segunda hipoteca o una refinanciación garantizada por su residencia principal y si:

  • La tasa porcentual anual (APR) del préstamo es igual o superior en 1.5 puntos porcentuales respecto de la tasa prime o preferencial promedio ofrecida para una transacción comparable en la fecha en la cual se establece la tasa para una primera hipoteca, o
  • La tasa porcentual anual (APR) del préstamo es igual o superior en 3.5 puntos porcentuales respecto de la tasa prime o preferencial promedio ofrecida para una transacción comparable en la fecha en la cual se establece la tasa de interés para una segunda hipoteca.

Quejas

Si cree que su prestador ha infringido la ley, tal vez desee establecer contacto con el administrador del prestador o del préstamo para reportarle sus inquietudes. Al mismo tiempo, puede considerar la posibilidad de consultar a un abogado, establecer contacto con la oficina del Fiscal General o con la agencia de regulación de actividades bancarias de su estado, o con la Comisión Federal de Comercio.

Etiquetas: casa, préstamo

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