Hipotecas inversas

Si usted tiene más de 62 años – y está buscando dinero para financiar trabajos de mejoras en su casa, para pagar su hipoteca actual, complementar el monto de su retiro o jubilación, o para pagar gastos médicos – es posible que esté considerando la posibilidad de tomar una hipoteca inversa. La hipoteca inversa, también llamada hipoteca revertida o reversible, es un instrumento financiero que le permite convertir una parte de la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda (equity, en inglés) en dinero en efectivo sin tener que vender su casa ni pagar facturas mensuales adicionales.

La Comisión Federal de Comercio (FTC, por su sigla en inglés), la agencia nacional de protección del consumidor, quiere que usted entienda cómo funcionan las hipotecas inversas, cuáles son los tipos de hipotecas inversas disponibles y cómo hacer para conseguir la opción más conveniente.

Cuando usted tiene una hipoteca “común”, usted le paga las cuotas mensuales al prestador. Con una hipoteca “inversa”, usted recibe dinero del prestador, y generalmente, no tiene que pagarle nada mientras siga viviendo en su casa. El préstamo se repaga cuando usted muere, cuando se venda su propiedad o cuando su casa ya no siga siendo su residencia principal. Generalmente, el dinero producido por una hipoteca inversa está exento de impuestos y en muchas de las hipotecas inversas no se aplican restricciones de nivel de ingresos.

Tipos de hipotecas inversas

Existen tres tipos de hipotecas inversas:

  • Las hipotecas inversas para propósito único que son ofrecidas por algunas agencias del gobierno estatal y local y por organizaciones sin fines de lucro.
  • Las hipotecas inversas con seguro federal, conocidas como hipotecas HECM (Home Equity Conversion Mortgages), que están respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, en inglés).
  • Las hipotecas inversas privadas que son préstamos respaldados por las mismas compañías privadas que los originan.

La opción menos costosa es la hipoteca inversa para propósito único. Este tipo de hipoteca no está disponible en todas partes y solamente se puede utilizar para un único propósito que es especificado por el gobierno o por la entidad de préstamo sin fines de lucro. Por ejemplo, el prestador podría establecer que el préstamo solamente se puede utilizar para pagar los gastos de reparación o mejoras de una vivienda o para pagar los impuestos a la propiedad. La mayoría de los propietarios de vivienda que reciben ingresos bajos y medios pueden tener los requisitos para acceder a este tipo de préstamo.

Las hipotecas HECM y las hipotecas inversas privadas suelen ser más costosas que los préstamos para la vivienda tradicionales, además, los costos a pagar por adelantado pueden ser bastante altos. Es importante considerar este aspecto, especialmente si prevé permanecer en su casa por un poco tiempo o si piensa tomar en préstamo una suma de dinero baja. Hay amplia disponibilidad de préstamos HECM y estos préstamos no requieren montos mínimos de ingresos ni tienen requerimientos de tipo médico y se pueden usar para cualquier fin.

Antes de presentar una solicitud para una hipoteca HECM, usted debe reunirse con un consejero de una agencia independiente de asesoría en temas de vivienda que esté aprobada por el gobierno. Algunas entidades de préstamo que ofrecen hipotecas inversas privadas también exigen que el prestatario consulte a un asesor en temas de vivienda. El consejero o asesor debe explicarle los costos del préstamo HECM, las implicaciones financieras y debe decirle cuáles son las otras alternativas disponibles, como por ejemplo los programas del gobierno o de organizaciones sin fines de lucro, o una hipoteca inversa para propósito único. El consejero también debería poder ayudarlo a comparar los costos de los diferentes tipos de hipotecas inversas e informarle el efecto que tendrán sobre el costo total del préstamo con el transcurso del tiempo las diferentes opciones de pago, cargos y demás gastos. Visite el sitio de internet de HUD para localizar un consejero (en inglés), o llame al 1-800-569-4287. La mayor parte de las agencias de asesoría cobra alrededor de $125 por sus servicios.  Este cargo por el servicio de asesoramiento se puede pagar con el dinero obtenido en préstamo, pero si usted no está en condiciones de pagar el cargo no le pueden negar la consulta.

El monto que usted pueda tomar en préstamo con una hipoteca inversa HECM o privada depende de varios factores, entre los que se pueden mencionar su edad, el tipo de hipoteca inversa que escoja, el valor de tasación de su casa y las tasas de interés vigentes. En general, a mayor edad corresponde una mayor amortización acumulada sobre el valor de su vivienda, y cuanto menos deba sobre su casa más dinero podrá conseguir.

La hipoteca HECM le permite escoger varias opciones de pago. Usted puede elegir:

  • Una opción de “término fijo” – adelantos mensuales de dinero en efectivo de un monto fijo y por un período de tiempo específico.
  • Una opción de “ocupación” – adelantos mensuales de dinero en efectivo de un monto fijo por todo el tiempo que usted permanezca en su casa.
  • Una línea de crédito que le permite ir retirando el dinero producido por el préstamo en cualquier momento por el monto que usted escoja hasta que haya agotado el total de dinero asignado a su línea de crédito.
  • Una combinación de pagos mensuales y una línea de crédito.

Por un costo de aproximadamente $20 usted puede cambiar su opción de pago en cualquier momento.

Por lo general, las hipotecas HECM ofrecen adelantos de préstamo de mayor monto con un costo total menor que los préstamos privados. Pero si usted tiene una casa de mucho valor, puede conseguir un adelanto de préstamo más grande con una hipoteca inversa privada. Por lo tanto, si tiene una casa tasada a un precio alto y tiene una hipoteca de bajo monto, usted puede estar en condiciones de conseguir más fondos.

Características del préstamo

Los adelantos de los préstamos de las hipotecas inversas no están sujetos a impuestos, y en general, no afectan sus beneficios del Seguro Social ni de Medicare. Usted retiene el título de propiedad de su vivienda y no tiene que hacer pagos mensuales. El préstamo debe repagarse al momento en que fallezca el último prestatario sobreviviente, cuando se venda la casa o cuando usted ya no continúe viviendo en esa propiedad como residencia principal. 

En el programa HECM se permite que el prestatario viva en una residencia o asilo de ancianos o en otro tipo de centro de atención médica por hasta 12 meses consecutivos antes de tener la obligación de repagar el préstamo.

Si está considerando la posibilidad de tomar una hipoteca inversa, tenga presente lo siguiente:

  • Los prestadores que ofrecen hipotecas inversas generalmente cobran un cargo de originación del préstamo, una prima de seguro de hipoteca (para los préstamos HECM con seguro federal), y otros costos de cierre de operación. Además, las entidades de préstamo también pueden cobrar cargos de servicio durante el término de la hipoteca. Algunas veces, es el prestador quien establece estos cargos y costos, aunque actualmente, los cargos de originación de las hipotecas inversas HECM son establecidos por ley. Los costos pagados por adelantado pueden disminuir si usted toma en préstamo un monto más pequeño a través de un producto de hipoteca inversa que se llama "HECM Saver".
  • El monto adeudado por una hipoteca inversa va aumentando con el transcurso del tiempo. El interés se calcula sobre el saldo pendiente y se va sumando mensualmente al monto adeudado. Esto significa que el monto total de su deuda aumenta a medida que se le van adelantando los fondos del préstamo y a medida que se van devengando los intereses.
  • Aunque hay algunas hipotecas inversas con tasa fija, la mayoría tiene tasas variables que están vinculadas a un índice financiero y es probable que sufran modificaciones de acuerdo a las condiciones del mercado.
  • Las hipotecas inversas pueden consumir una parte o toda la amortización acumulada sobre la hipoteca de su propiedad, dejando pocos fondos para usted y para sus herederos. La mayor parte de las hipotecas inversas tiene una cláusula llamada “nonrecourse” que impide que usted o sus herederos deban más de lo que vale su vivienda cuando llegue el momento de repagar el préstamo y se venda la casa. Sin embargo, si usted o sus herederos desean retener la posesión de la casa, generalmente debe repagar el préstamo completo – incluso si el saldo de su préstamo fuera superior al valor de la casa.
  • Debido a que usted retiene el título de propiedad de su casa, usted es responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios de gas, agua, electricidad, combustible, mantenimiento, etcétera. Si usted no paga los impuestos a la propiedad, no tiene un seguro o si no mantiene su casa en buenas condiciones, su préstamo puede convertirse en exigible y pagadero.
  • Los intereses de las hipotecas inversas no pueden deducirse de la declaración del impuesto a los ingresos hasta tanto se pague el préstamo parcial o totalmente.

Cómo conseguir la hipoteca más conveniente

Si está considerando la posibilidad de tomar una hipoteca inversa, busque y compare las opciones y los términos ofrecidos por varios prestadores. Antes de hablar con un consejero o prestador, aprenda todo lo que pueda sobre las hipotecas inversas para estar bien informado y hacer las preguntas correctas para conseguir un trato más conveniente.

  • Si desea hacer trabajos de reparación o mejoras en su casa – o si necesita ayuda para pagar los impuestos a la propiedad – averigüe si reúne los requisitos para solicitar un préstamo de bajo costo para propósito único en su área de residencia. Por lo general, las agencias AAA (Area Agencies on Aging) tienen información sobre estos programas. Para encontrar la información de contacto de la agencia AAA más cercana a su domicilio, visite en Internet www.eldercare.gov (en inglés) o llame al 1‑800‑677‑1116. Pregunte sobre los programas de “préstamos o subsidios para reparaciones o mejoras del hogar”, “moratoria para los impuestos a la propiedad”, o “prórroga de impuestos a la propiedad” y averigüe cuáles son los requisitos para inscribirse en uno de estos programas.
  • Todas las entidades de préstamo que ofrecen hipotecas HECM deben cumplir con las reglas establecidas por el HUD. Y aunque el monto de la prima del seguro hipotecario de todos los prestadores es igual, la mayor parte de los costos del préstamo, entre los que se incluyen los cargos de originación, tasa de interés, costos de cierre y de servicio, son variables.
  • Si usted vive en una casa de gran valor, usted puede conseguir un préstamo de un monto más alto con una hipoteca inversa privada, pero cuanto más dinero tome prestado más altos serán sus costos. La mejor manera de comprobar las diferencias más importantes entre un préstamo HECM y un préstamo privado es hacer una comparación cotejando cada uno de los costos y beneficios. Muchos de los consejeros y prestadores que ofrecen hipotecas HECM pueden brindarle esta importante información.
  • Cualquiera sea el tipo de hipoteca inversa que esté considerando, es importante que entienda todas las condiciones que podrían hacer que el préstamo sea exigible y pagadero. Pídale al consejero o al prestador que le expliquen las tasas del Costo Total Anual del Préstamo o TALC: estos índices expresan el costo promedio anual proyectado de una hipoteca inversa, incluyendo todos los costos detallados.

Tenga cuidado con los lances de ventas

Hay algunos vendedores que pueden ofrecerle bienes o servicios, como por ejemplo trabajos de mejoras de su vivienda, y que luego le sugieren que puede pagar los trabajos fácilmente tomando una hipoteca inversa. Si cree que realmente está necesitando lo que le ofrecen, antes de tomar su decisión respecto de un vendedor en particular, busque y compare opciones. Tenga presente que el costo total del producto o del servicio se compone del precio cotizado por el vendedor más los costos – y cargos – que le cobrarán por la hipoteca inversa.

Algunas personas que ofrecen hipotecas inversas podrían presionarlo para que compre otros productos financieros, como por ejemplo una anualidad o un seguro de atención de largo plazo. Resista la presión. Usted no está obligado a comprar ningún otro producto o servicio para obtener una hipoteca inversa (excepto mantener el seguro de propietario o de riesgo requerido por el HUD u otras entidades de préstamo). De hecho, en algunas situaciones, se considera ilegal que lo obliguen a comprar otros productos para otorgarle una hipoteca inversa.     

Lo más importante: Si no comprende cuál es el costo o las características de una hipoteca inversa o de algún otro producto que le ofrezcan – o si siente que están ejerciendo una presión o urgencia para que se decida a cerrar el trato – apártese y busque en otra parte. Tal vez podría pedirle consejo a un familiar, amigo o a alguna persona en quien confíe. 

Su derecho a cancelar

En la mayoría de las hipotecas se conceden tres días hábiles a partir de la fecha de cierre para que usted cancele la operación por cualquier razón y sin cobrarle ninguna multa. Usted debe notificarle la cancelación al prestador por escrito.  Envíe su carta por correo certificado y pida un acuse de recibo para poder documentar que el prestador recibió su cancelación con una constancia de fecha. Guarde las copias de su correspondencia y de cualquier documento que adjunte a su carta.  A partir de la fecha de su cancelación, el prestador cuenta con 20 días para devolverle cualquier monto de dinero que usted le hubiera pagado por la financiación.

Si sospecha un fraude, repórtelo

Si usted sospecha que alguna persona involucrada en la transacción actúo de un modo contrario a la ley, infórmeselo al consejero, al prestador o al administrador del préstamo. Luego, presente una queja ante La Comisión Federal de Comercio en ftc.gov/queja o llamando al 1-877-FTC-HELP (1-877-382-4357) o en la oficina de su Fiscal General estatal (en inglés) o agencia estatal de regulación de entidades bancarias (en inglés).

La pregunta más importante es si una hipoteca inversa es o no es la opción correcta para usted. Considere todas sus opciones. Es posible que reúna los requisitos para acceder a otras alternativas menos costosas. Las siguientes organizaciones tienen más información sobre este tema:

Reverse Mortgage Education Project
AARP Foundation
601 E Street, NW
Washington, DC 20049
www.aarp.org/revmort (en inglés)
1-800-209-8085

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (en inglés)
451 7th Street, SW
Washington, DC 20410
1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)

Comisión Federal de Comercio
Consumer Response Center
600 Pennsylvania Avenue, NW
Washington, DC 20580
1-877-FTC-HELP (­1-877-382-4357)

Anteriormente, este artículo se llamaba Hipotecas Inversas: Infórmese antes de convertir en efectivo la amortización hipotecaria de su vivienda.

Etiquetas: casa, hipoteca, préstamo