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Lidiar con su hipoteca puede resultar confuso y frustrante. Pero usted tiene derechos con respecto a sus pagos y a cómo maneja su cuenta el administrador de su préstamo.

¿Qué es un administrador de préstamos hipotecarios?

¿Sabe cuál es la diferencia entre su prestador hipotecario y el administrador de su préstamo hipotecario? El prestador es la compañía que le da el préstamo, por lo general, un banco, cooperativa de crédito o compañía hipotecaria. Cuando obtiene un préstamo hipotecario, usted firma un contrato y acepta devolver el dinero al prestador.

El administrador es la compañía que se encarga de la gestión diaria de su cuenta. A veces, el prestador también cumple las funciones de administrador. Pero, por lo general, el prestador contrata a otra compañía para realizar las funciones de administrador. El administrador de su préstamo hipotecario es la compañía que:

  • Procesa los pagos de su hipoteca.
  • Responde las preguntas sobre el saldo e historial de pago de su préstamo.
  • Paga su seguro e impuestos, si usted tiene una cuenta de depósito en garantía (escrow account). Una cuenta de depósito en garantía o “escrow” es la cuenta a la que usted aporta dinero para pagar el seguro y los impuestos. El administrador administra esa cuenta y se asegura de que el prestador sepa que el dinero está apartado en esa cuenta para pagar esas facturas. Para averiguar el nombre del administrador de su préstamo, consulte el resumen de cuenta de su hipoteca o su talonario de cupones de pago. No es raro que haya un cambio de administrador. A las pocas semanas de un cambio, usted recibirá avisos de su ex administrador y del nuevo. Los avisos facilitan la información de contacto del administrador nuevo, la fecha en que comenzará a aceptar sus pagos y lo que tiene que hacer si tiene alguna pregunta o queja.

Cómo evitar y resolver los problemas con el administrador de su préstamo

Habitualmente, el administrador debe acreditar un pago a su cuenta el mismo día que lo recibe. De esa manera, no le aplicarán cargos extra, el pago se registra en fecha y el prestador puede ver que usted no está atrasado. Los pagos atrasados aparecen registrados en su informe de crédito y pueden afectar sus posibilidades de obtener crédito en el futuro. La acumulación de pagos atrasados puede ser causa de impago y ejecución hipotecaria.

Revise y conserve sus registros

Revise todas las cartas, emails y resúmenes de cuenta tan pronto como los reciba del administrador de su préstamo. Verifique que los registros del administrador coinciden con los suyos. La mayoría de los administradores (excepto negocios pequeños) deben entregarle un talonario de cupones (por lo general uno por año), o un resumen de cuenta por cada ciclo de facturación (habitualmente uno por mes). Los administradores deben enviar resúmenes de cuenta periódicamente a todos los prestatarios que tengan hipotecas de tasa ajustable, incluso si deciden enviarles talonarios de cupones.

En su talonario de cupones o resumen de cuenta encontrará la información de contacto del administrador de su préstamo. De esa manera, podrá comunicarse para obtener más información sobre su cuenta, una explicación de un cargo o confirmar que le están acreditando sus pagos adecuadamente y a tiempo.  

Aunque no tenga ningún problema con el administrador de su préstamo, conserve los resúmenes de cuenta, el talonario de cupones, los registros de los pagos (por ejemplo, cheques cancelados, resúmenes de cuentas bancarias o historiales de cuentas en línea) y todos los documentos que le envíe al administrador. Si tiene un problema más adelante, le convendrá tener esos registros para confirmar su historial de pago y cualquier comunicación que haya tenido con el administrador de su préstamo.

Si los resúmenes de cuenta no llegan en la fecha prevista, averigüe qué está pasando

Si su resumen de cuenta se atrasa, incluso por unos pocos días, llame a la compañía de hipotecas para reclamarlo y por si hay un problema con la cuenta. Si en su cuenta figura que se está atrasando con sus pagos, su préstamo podría estar impago. Los pagos atrasados y los incumplimientos de pago se reportan a una de las compañías de informes crediticios y aparecerán en su informe de crédito. Eso podría afectar sus posibilidades de obtener crédito en el futuro. Pida que le expliquen cualquier cosa que no entiende.

Antes de la fecha de su próximo pago, confirme el nombre y domicilio del nuevo administrador

Si recibe un aviso para informarle que hubo un cambio de administrador, llame a su administrador actual para confirmar los datos del administrador nuevo antes de enviar su próximo pago. Así se asegurará de que está enviando su pago al administrador correcto, evitará retrasos al procesar su pago y podría ayudarle a evitar una estafa.

Confirme el saldo y la información de su cuenta de préstamo

Si quiere refinanciar o cancelar el saldo de su préstamo antes de que termine el préstamo, tendrá que confirmar el monto del saldo total a pagar con el administrador. La cantidad del saldo total a pagar es lo que todavía debe sobre el préstamo. No es lo mismo que el saldo de préstamo actual, ya que el saldo total a pagar incluye los intereses acumulados hasta el día en que espera liquidar el préstamo, y cualquier cargo que todavía no haya pagado. Llame a su administrador para obtener la cantidad total a pagar en una fecha específica.

Antes de decidirse a saldar su hipoteca, considere estas preguntas.

1. ¿Deberá pagar una multa o penalidad por pago anticipado? Consulte su resumen de cuenta mensual, su talonario de cupones o la documentación que firmó durante el cierre del préstamo (generalmente en la paginas “Note” o “Addendum”, en inglés) para ver si le aplicarán una multa por pago anticipado si paga el préstamo antes de tiempo. Normalmente, solo se aplica una penalidad si paga la totalidad del préstamo (en la mayoría de los casos, cuando se vende la casa o se refinancia).

2. ¿Tiene otras deudas? Podría ser más lógico que pague primero otros créditos, sus tarjetas de crédito o el préstamo del carro, especialmente si está pagando una tasa de interés más alta por esas deudas.

3. ¿Cuál es su situación? Analice si le conviene pagar el préstamo antes de tiempo. ¿Tiene planes de quedarse en su casa por mucho tiempo? ¿Le falta poco para retirarse? ¿Habrá implicaciones fiscales si paga toda su hipoteca? ¿Obtendrá algún beneficio que compense el pago de una penalidad?

Plantee y resuelva disputas o errores

Si el administrador cometió un error o le cobró un cargo que usted no debe pagar, hágalo corregir lo antes posible. Pero siga pagando la cuota mensual de su hipoteca. No sustraiga la cantidad en disputa del pago de la hipoteca. Algunos administradores se niegan a aceptar lo que consideran un pago “parcial”. Podrían devolverle el cheque y cobrarle un recargo por atraso del pago, o reclamar que su hipoteca está impaga e iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.

No escriba su disputa en su cupón de pago o en una copia del resumen mensual de cuenta de su préstamo hipotecario. En su lugar, comuníquese con el administrador de su préstamo por escrito y explíquele el problema (eso se conoce como una “solicitud calificada por escrito”).

  • Utilice la carta de muestra para escribir su solicitud en la cual tiene que incluir su número de cuenta y una explicación de por qué cree que los datos de su cuenta son incorrectos.
  • Reúna todos los documentos para respaldar su solicitud. Sus registros deben incluir las copias de sus resúmenes de cuenta, el talonario de cupones y la documentación que demuestre que usted hizo los pagos (por ejemplo, cheques cancelados, resúmenes de cuentas bancarias, historiales de cuentas en línea y otras cartas dirigidas al administrador). Todo eso puede servir como prueba de su historial de pagos y de las interacciones con el administrador.
  • Envíe su carta (y copias de cualquier documento que respalde su solicitud) a la dirección de atención al cliente del administrador de su hipoteca por correo certificado y solicite un acuse de recibo. Es posible que sea un domicilio diferente al que envía sus pagos.
  • Guarde una copia de su carta y de los documentos originales que haya enviado.

Conozca los derechos que le otorga la ley

Conforme a la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act o RESPA), el administrador debe hacer lo siguiente:

  • Acusar recibo de la carta (“solicitud calificada por escrito”) por escrito dentro de los cinco días hábiles después de recibir su carta.
  • Corregir su cuenta o determinar que no existe un error (por lo general, dentro de 30 días hábiles).
  • Enviarle un aviso por escrito para informarle las medidas que tomó y porqué, y el nombre y número de teléfono de una persona con quien usted pueda comunicarse para obtener más información o asistencia.

Usted tiene un período de gracia de 60 días después de que su préstamo se transfiere a un nuevo administrador. Eso significa que no le podrán aplicar ningún cargo por atraso, si usted manda su pago a tiempo al administrador previo por error. Su nuevo administrador tampoco puede reportar ese pago como atrasado a una de las compañías de informes crediticios.

Incumplimiento de los pagos de su hipoteca: Impago y ejecución hipotecaria

Habitualmente, si usted incumple uno o más pagos de su préstamo hipotecario, se considera que su préstamo está impago, pero usted podría tener derechos especiales relacionados con la pandemia de COVID-19. Para más información sobre estos derechos, lea los recursos de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor: El aplazamiento o reducción de pagos de su hipoteca durante el COVID-19: Lo que debe saber y qué hacer y Aplazamientos de hipotecas en la Ley CARES: Lo que usted necesita saber.

En otras circunstancias, el administrador podría solicitar “servicios relacionados con el incumplimiento de pago” para proteger el valor de la propiedad, como inspecciones, corte de césped, jardinería y reparaciones. En ese caso, el administrador le cobrara por los gastos de estos servicios a su cuenta de préstamo, que pueden llegar a sumar cientos o miles de dólares.

Si el prestador decide proceder con la ejecución hipotecaria, ese proceso puede sumarle cientos o miles de dólares al costo de su préstamo. Y en ese caso, le resultará aún más difícil seguir haciendo los pagos, ponerse al día con los pagos atrasados y conservar su casa.

Si está enfrentando una ejecución hipotecaria, manténgase en contacto con su administrador y trate de elaborar un plan para ponerse al día con los pagos atrasados, modificar los términos de su préstamo, acordar un plan de repago o conseguir una reducción o una suspensión de pagos temporal. Si su préstamo estaba impago cuando lo recibió el administrador nuevo, es posible que ese administrador sea considerado un cobrador de deudas y usted podría tener derechos adicionales.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) tiene más información sobre la administración de préstamos.