Discriminación hipotecaria

 

La discriminación contra los solicitantes de hipotecas es ilegal. Es importante que usted lo sepa si está pensando en solicitar una hipoteca para comprar, refinanciar o para hacer mejoras en su vivienda.

Si está buscando una hipoteca, la Comisión Federal de Comercio (FTC) le recomienda que averigüe sobre los diferentes tipos de hipotecas y tasas disponibles, y que también se informe sobre las leyes que lo protegen contra la discriminación en el mercado hipotecario. Para comenzar, le brindamos alguna información.

 

Protecciones federales en el mercado hipotecario

Hay dos leyes federales, la Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito (Equal Credit Opportunity Act o ECOA) y la Ley de Equidad de Vivienda (Fair Housing Act o FHA) que le ofrecen protecciones contra la discriminación.

La ley ECOA prohíbe la discriminación contra los solicitantes de crédito basada en raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad o por el hecho de ser beneficiario de un programa de asistencia pública. En determinadas situaciones, los otorgantes de crédito pueden pedirle que suministre la mayoría de estos datos, pero no los pueden utilizar como un motivo para denegarle crédito ni para establecer los términos y condiciones del mismo. En ningún caso pueden preguntarle cuál es su religión. Todos los que participan en el proceso de decisión del otorgamiento de crédito o del establecimiento de los términos y condiciones del mismo, incluso los agentes inmobiliarios que tramitan la financiación, deben cumplir las disposiciones de la ley ECOA.

La ley FHA prohíbe la discriminación en todos los aspectos relacionados con las transacciones de bienes raíces residenciales, lo cual incluye:

  • Otorgamiento de préstamos para comprar, construir, reparar o hacer mejoras en una vivienda.
  • Venta, intermediación o tasación inmobiliaria residencial.
  • Venta o alquiler de viviendas.

La ley FHA también prohíbe la discriminación basada en raza, color, religión, sexo, origen nacional, discapacidades o estatus familiar. Esa definición incluye a menores de 18 años de edad que viven con un padre/madre o tutor legal, mujeres embarazadas y personas que ejerzan la custodia de menores de 18 años.

Lo que pueden y lo que no pueden hacer los prestadores

Si está por tomar una hipoteca, los prestadores deben:

  • Considerar los ingresos comprobables procedentes de la asistencia pública de la misma manera que se consideran otros ingresos.
  • Considerar los ingresos comprobables procedentes de un empleo a tiempo parcial, el Seguro Social, pensiones y rentas anuales.
  • Considerar los pagos comprobables por pensiones alimenticias, manutención por hijos o por separación, en caso de que usted opte por suministrar esta información. Si usted recibe este tipo de ingreso sistemáticamente, la entidad de préstamo puede solicitarle un comprobante de cobro.
  • Aceptar como firmante conjunto a otra persona que no sea su cónyuge, si fuera necesario un cofirmante. Si usted y su cónyuge son copropietarios de la vivienda, le pueden solicitar que su cónyuge firme los documentos para autorizarlo a hipotecar la propiedad.

Y no deben:

  • Disuadirlo de solicitar una hipoteca ni rechazar su solicitud por razones de raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad o por ser beneficiario de ingresos procedentes de una fuente de asistencia pública.
  • Considerar su sexo, raza u origen nacional, aunque para colaborar con la tarea de las agencias federales que ejecutan las leyes antidiscriminatorias se le solicitará que suministre estos datos voluntariamente. Sin embargo, un otorgante de crédito puede considerar su estatus migratorio para evaluar si usted tiene un derecho de permanencia en el país por un plazo que cubra el período de repago de la deuda.
  • Imponer términos y condiciones de préstamo diferentes —como por ejemplo una tasa de interés más altas o un pago inicial de mayor monto— basado en su sexo, raza u otros factores prohibidos.
  • Disuadirlo de efectuar una compra debido a la composición racial del vecindario en el que usted desea vivir o hacerle preguntas respecto de su planificación familiar; aunque sí están permitidas las preguntas sobre los gastos relacionados con sus dependientes.
  • Requerir un firmante conjunto si usted cumple por sí mismo los requisitos del prestador.

Cómo optimizar su solicitud

No todas las personas que solicitan una hipoteca la consiguen. Los prestadores potenciales tienen el derecho de utilizar factores tales como sus ingresos, gastos, deudas e historial de crédito para evaluar su solicitud de hipoteca. Hay algunos pasos básicos que usted puede seguir para reforzar su solicitud y asegurarse de que sea plenamente considerada.

1. Antes de presentar su solicitud para un préstamo hipotecario, obtenga una copia de su informe de crédito. Un informe de crédito contiene información sobre su lugar de residencia, la manera en que usted paga sus cuentas y si usted ha sido demandado, arrestado o se ha declarado en bancarrota. Las compañías de informes de los consumidores a nivel nacional les venden la información de su informe a otorgantes de crédito, aseguradores, empleadores y otras empresas que utilizan dicha información para evaluar sus solicitudes de crédito, seguro, empleo o alquiler de viviendas. La Ley de Informe Imparcial de Crédito (Fair Credit Reporting Act o FCRA) establece que a su pedido, cada una de las compañías de informes de los consumidores a nivel nacional —Equifax, Experian y TransUnion— debe proveerle una copia gratuita de su informe de crédito cada 12 meses. Para solicitar su informe, visite annualcreditreport.com o llame al 1-877-322-8228.

2. Lea su informe de crédito para controlar que los datos registrados sean precisos y actualizados. Los informes de crédito a veces contienen información inexacta, por ejemplo, se pueden reportar cuentas que no le pertenecen, o cuentas pagadas que fueron reportadas erróneamente como impagas. Si usted encuentra errores en su informe, dispútelos con la compañía de informes de los consumidores involucrada y comuníqueselo al prestador.

3. Entréguele al prestador toda la información necesaria para respaldar su solicitud. Por ejemplo, para muchos prestadores es importante que el solicitante tenga un empleo estable. Si recientemente cambió de empleo pero ha estado empleado de forma continua en el mismo tipo de trabajo por muchos años, incluya ese dato en su solicitud. Si usted ha tenido problemas con el pago de sus cuentas porque perdió su empleo o porque tuvo muchos gastos de atención médica, escríbale una carta al prestador explicando las causas de los problemas de crédito que tuvo en el pasado. Si usted lo solicita, los prestadores deben tomar en consideración este tipo de información.

Trate de obtener los mejores términos y condiciones

Considere consultar a varios prestadores para comparar los cargos que cada uno aplica. Cuando compare los costos, recuerde que debe considerar todos los cargos aplicables a su préstamo y también la tasa de interés.

Algunos prestadores pueden tratar de cobrarles más a unos que a otros por el mismo tipo de préstamo y al mismo momento. Los cargos podrían incluir tasas de interés más altas, así como cargos de originación y puntos más altos del prestador y/o el agente hipotecario.

Pregúntele al oficial de préstamos o al agente si la tasa que le están cotizando es la oferta más baja del día. Es probable que el oficial de préstamos o el agente esté basando su oferta de préstamo en la lista de tasas hipotecarias emitida por la entidad de préstamo. Pida que le dejen ver la lista, a menudo llamada planilla de tasas de interés. Independientemente de que le permitan o no consultar este documento interno de la compañía, si usted sospecha que no le están ofreciendo las tasas disponibles más bajas, considere negociar una tasa más baja o ir a otras entidades de préstamo.

Tenga presente que se puede negociar y que la negociación forma parte del proceso. Varios de los cargos de su préstamo, por ejemplo los de originación, solicitud y procesamiento, pueden ser negociables. Pídale al oficial de préstamos o al agente que le explique cada uno de los cargos de su préstamo y pregúntele si hay alguna flexibilidad sobre esos montos.

Si rechazan su solicitud de préstamo

Si deniegan su solicitud, la entidad de préstamo debe darle los motivos específicos —o informarle que tiene el derecho de preguntar los motivos de la denegación. Usted tiene los siguientes derechos:

  • Saber si le aprobaron su préstamo hipotecario dentro de  30 días de presentación de la solicitud debidamente completada. Si el prestador rechaza su solicitud, debe informárselo por escrito.
  • Conocer los motivos específicos de la denegación de su solicitud de préstamo. Si usted lo solicita dentro de 60 días, el prestador debe decirle el motivo específico por la denegación o debe informarle sobre su derecho de conocer el motivo. Un motivo adecuado podría ser: “sus ingresos eran muy bajos” o “usted no ha estado empleado durante un período de tiempo suficiente”. Un motivo no adecuado podría ser “usted no cumple con nuestros estándares mínimos”. Ese motivo no es suficientemente específico.
  • Enterarse del motivo específico por el cual le ofrecieron términos menos favorables que los que usted solicitó; pero solamente podrá ejercer este derecho si rechaza esos términos. Por ejemplo, si el prestador le ofrece una hipoteca por un monto inferior o a una tasa de interés más alta, y usted no acepta esa contraoferta, usted tiene derecho de saber el motivo.
  • Evaluar una copia de la tasación de su propiedad efectuada por el prestador. Uno de los motivos de denegación de un préstamo hipotecario puede ser una tasación baja. Verifique que la tasación contenga información correcta y determine si el tasador tomó en consideración factores ilegales, como por ejemplo la composición racial del vecindario.

Es posible que el prestador haya rechazado su solicitud debido a la información negativa que figura en su informe de crédito. Si así fuera, el prestador debe informárselo y darle el nombre, domicilio y número de teléfono de la compañía de informes de los consumidores que le suministró la información. Usted puede obtener una copia gratuita de ese informe si se la solicita a la compañía de informes de los consumidores dentro de los 60 días. Si su informe de crédito contiene datos inexactos, la compañía de informes de los consumidores está obligada a investigar los datos que usted dispute. Las entidades que les suministren información inexacta a las compañías de informes de los consumidores también deben volver a investigar los datos que usted dispute. Si luego de finalizar la segunda investigación usted continua cuestionando la información registrada en su cuenta por la compañía de informes de los consumidores, asegúrese de que en su informe de crédito se incluya una nota resumiendo el problema.

Si sospecha que lo están discriminando

Si cree que lo han estado discriminando, actúe.

  • Quéjese ante el prestador. A veces es posible persuadir al prestador para que reconsidere su solicitud.
  • Averigüe en la oficina de su Fiscal General estatal si el prestador infringió las leyes estatales: Muchos estados han promulgado leyes de igualdad de oportunidad de crédito.
  • Considere la posibilidad de demandar al prestador ante una corte federal de distrito. Si usted gana la demanda, puede recuperar sus daños y perjuicios, y si la corte dictamina que la conducta del prestador fue deliberada, también puede cobrar un monto por daños punitivos. También es posible que recupere una suma lógica para cubrir los honorarios de su abogado y costos judiciales. También podría considerar el buscar otras personas que estén en la misma situación y presentar una demanda colectiva.
  • Reporte cualquier infracción legal ante la agencia gubernamental correspondiente. Si la entidad de préstamo rechaza su solicitud de préstamo hipotecario, debe informarle el nombre y domicilio de la agencia competente.

Puede presentar una queja concerniente a una infracción de la ley ECOA ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). Puede presentar una queja concerniente a una infracción de la ley FHA ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

Para reportar infracciones de la Ley ECOA:

Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau)

www.consumerfinance.gov

855-411-2372

Para reportar infracciones de la Ley FHA:

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

U.S. Department of Housing and Urban Development

www.hud.gov/complaints

1-800-669-9777; TDD: 1-800-927-9275

Para más información sobre la Ley de Equidad de Vivienda (FHA), comuníquese con la Oficina de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades.

Tiene un plazo de un año para presentar una queja ante el HUD, pero es recomendable que lo haga lo antes posible. En su queja ante el HUD debe incluir su nombre y domicilio, el nombre y domicilio de la persona o compañía que es el sujeto de su queja; el domicilio u otro modo de identificación de la vivienda involucrada; una breve descripción de los hechos que lo indujeron a pensar que se han violado sus derechos; y las fechas de la infracción alegada. El HUD lo notificará cuando reciba su queja. Usualmente, el HUD también notifica al presunto infractor denunciado por usted y le concede la oportunidad de responder a los términos de su reclamo; les ofrece a usted y al presunto infractor la posibilidad de resolver voluntariamente el asunto por medio de un proceso de conciliación; investiga su queja y determina si existe causa para creer que se cometió una infracción de la ley FHA; y en caso de que el HUD no pueda completar la investigación dentro de los 100 días posteriores a la fecha de recepción de su queja, se lo informará.